O financiamento imobiliário consiste em uma linha de crédito que é oferecido pela maioria das instituições financeiras do país. É uma linha de crédito muito vantajosa perante outras como o cheque especial e o crédito pessoal, que possuem taxas exorbitantes. Os valores financiados por meio do financiamento de imóveis são bem mais elevados que os existentes em outras linhas de crédito, já que possuem um destino específico. Os prazos para pagamento também são mais longos, e as taxas de juros anuais são bem mais atrativas.
De maneira bem resumida, o financiamento imobiliário consiste em uma transação onde o banco empresta um determinado valor monetário para um indivíduo, destinado para a compra ou construção de um imóvel. O cliente do banco irá pagar esse valor emprestado em parcelas, que tem o seu tempo e valor determinado por alguns fatores determinados por cada instituição financeira. O imóvel para o qual o dinheiro foi destinado fica alienado a instituição financeira, ou seja, tal instituição possui posse do mesmo.
O Que é Preciso Saber sobre o Financiamento Imobiliário?
Financiamento Imobiliário
O financiamento imobiliário funciona tal qual uma compra a vista, no entanto, ela é feita com o uso do dinheiro de terceiros. Esse tipo de operação permite que o cliente seja o dono do imóvel, no entanto, ele fica impedido de negociá-lo com terceiros até que tenha quitado todo o dinheiro que deve a instituição financeira.
Já que o financiamento imobiliário é uma operação de grandes proporções, é necessário que ela seja muito bem planejada, afinal é uma dívida de um período muito longo e que irá estar presente na vida da pessoa por muitos anos. Quem deseja entrar em uma operação de financiamento imobiliário precisa ter consciência dos seus hábitos financeiros, se atentando sempre aos detalhes dos seus gastos, para saber se terá condições, ou não, de quitar o valor financiado. Uma boa dica é começar a poupar certa porcentagem do salário por um período antes do financiamento ser realizado, para que esse valor possa ser usado como entrada e também já se adquira o costume de destinar uma parte da renda para a conquista da casa própria.
Além disso, adquirir um imóvel é algo que deve ser muito bem pensado, afinal, é um investimento de grande porte, e deve ser um local agradável, principalmente se for uma residência destinada à moradia do cliente. Normalmente surge a dúvida entre financiar um imóvel novo ou usado, sendo importante destacar que somente imóveis novos se encaixam em programas exclusivos, tais como o “Minha Casa, Minha Vida”, que prevê melhores condições para o financiamento. Na maioria das instituições os dois tipos de imóveis possuem taxas iguais.
Modalidades
Financiamentos
A maioria das modalidades de financiamento imobiliário exige uma taxa de entrada para que ele seja realizado, que normalmente varia entre 20% a 30% do valor total do imóvel, sendo esse valor variável de acordo com a instituição financeira escolhida. Poucas instituições financiam mais de 90% do imóvel, mas, isso é possível, podendo até mesmo chegar a 100%, em casos especiais.
As parcelas do financiamento imobiliário são variáveis, definidas em contrato com o consenso entre a instituição financeira e o cliente. Normalmente o primeiro pagamento é previsto para 30 dias após a emissão do contrato, sendo que todas as instituições financeiras são bem flexíveis na hora de escolher a data para o primeiro pagamento. Essas parcelas são pagas por meio de débito automático ou boletos. O valor das parcelas não pode ultrapassar 30% da renda fixa do cliente.
É importante destacar que será feita uma análise de crédito para saber se o possível cliente terá condições de quitar a dívida no futuro, sendo exigida também a comprovação de renda do mesmo.
Quais os Âmbitos de Financiamento Existentes?
As modalidades de financiamento podem variar de acordo com a cliente e também o seu perfil de crédito, sendo as possibilidades a seguir as existentes. É importante destacar que nas duas modalidades existe a possibilidade de modelos de amortização diferentes.
- SFH (Sistema Financeiro de Habitação): Esse é um programa de construção e aquisição de imóveis, criado pelo Governo Federal para poder ajudar a reduzir o déficit habitacional que o país apresentava. É por meio do SFH que são feitos financiamentos com taxas mais atrativas e prazos maiores para o financiamento, como o programa Minha Casa Minha Vida e o financiamento utilizando o FGTS. O SFH conta com algumas restrições: o imóvel pode ter o valor máximo de R$ 1.500.000,00; a parcela não pode exceder 30% da renda do cliente; o prazo máximo para a quitação da dívida é de 35 anos (420 meses), mas, ele varia de acordo com as instituições financeiras e também a idade e condição financeira do comprador; Esse sistema só é permitido para pessoa física; as taxas de juros máximas ficam em 12%; por meio desse sistema existe a possibilidade de financiar 90% do imóvel e, em casos especiais, até 100%.
- SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): Esse sistema surgiu para abranger imóveis que excedem os R$ 1.500.000,00 do SFH. Ele é usado por grandes investidores, não existindo limite de renda mensal para o comprador. O pagamento também é feito em até 35 anos, variando de acordo com o decidido em contrato. Pode ser feito por pessoa física ou pessoa jurídica, não havendo limite de taxas de juros. A cota máxima de financiamento fica também em 90% e não é possível fazer uso do FGTS para aquisição tal qual ocorre no SFH. Esse não é exatamente o tipo de financiamento utilizado para quem deseja adquirir uma residência, sendo mais usado por empresas, de modo geral.
Qual Banco Financia 90% do Imóvel?
Escolher o banco no qual irá financiar o seu imóvel é um momento muito importante, afinal, é um negócio de grandes proporções e é preciso ter confiança na instituição financeira em que ela será realizada. As instituições financeiras mais procuradas para a realização do financiamento imobiliário são: a Caixa Econômica Federal, o Banco do Brasil, o Santander, o Bradesco e o Itaú. Existem outras opções de instituições, algumas realizam tal operação completamente online, sendo uma vantagem que pode ser levada em consideração.
Para que um imóvel seja financiado em 90%, é necessário que o cliente utilize o contrato que faz uso do SAC (Sistema de Amortização Constante) ou do Sacre (Sistema de Amortização Crescdente), sendo que a dívida amortizada ao longo dos anos se mantém constante, fazendo com que o valor da parcela diminua ao longo do tempo, dessa forma, as primeiras prestações terão um valor maior que as prestações finais.
É possível simular o financiamento por meio desses estilos de amortização em várias instituições financeiras, como o Itaú, Banco do Brasil, Santander e Bradesco. Existem alguns sites de crédito que facilitam tal simulação, comparando os valores e taxas em cada uma das principais instituições financeiras do Brasil.
Cálculos de Financiamento
Como as prestações são maiores no início, muitos compradores não conseguem arcar com essa modalidade de financiamento, tendo que optar pelo que faz uso da Tabela Price (Sistema Francês de Amortização), porém, esse tipo de financiamento só financia até 80% do valor do imóvel. A Caixa Econômica Federal é a única instituição financeira que financia 90% do imóvel por meio da Tabela Price, sendo permitido para alguns grupos que se encaixam nas exigências de algumas das suas modalidades de financiamento.
É importante ficar atento ao negócio que será feito, já que as taxas existentes no financiamento de 80% podem ser mais vantajosas que um financiamento de 90%, em longo prazo. A dívida deve ser analisada por completo, com taxas efetivas de juros e também considerando o valor do dinheiro no tempo.
Algumas faixas de renda do programa de financiamento Minha Casa Minha Vida fazem o financiamento de mais de 90% do imóvel, já que o Governo Federal assume parte da dívida. No entanto, esse é um programa que exige a comprovação da renda, já que a maioria das faixas com taxas baixas de juros está destinada para pessoas que se encontram em uma situação econômica pouco favorável. O Minha Casa Minha Vida abrange algumas faixas de renda mais elevadas, proporcionando taxas de juros melhores que as encontradas em outras instituições financeiras.
