O mercado do financiamento imobiliário cresceu muito nos últimos tempos, se tornando um tipo de modalidade de crédito que pode ser considerada comum entre a população brasileira. Também não é incomum algo levar a necessidade de que o imóvel financiado seja vendido, afinal, esse tipo de transação possui um longo prazo para ser quitada, o que pode fazer com que algumas pessoas que escolheram fazer um financiamento imobiliário se vejam obrigadas ou até mesmo julguem que é uma boa oportunidade passar tal imóvel para frente.
Algumas pesquisas apontam que cerca de 60% da população brasileira tem problemas de endividamento, entre as principais causas encontra-se o financiamento imobiliário, isso mostra que o desejo de vender um imóvel financiado é mais comum do que se imagina.
Na hora de promover esse novo negócio, pode surgir a dúvida, tanto para os vendedores como para os compradores, sobre quais procedimentos são tomados quando o imóvel está financiado, além disso, outra dúvida recorrente é se ele pode ser financiado novamente pelo novo comprador.
É Possível Financiar um Imóvel já Financiado?
Financiar Imóvel Financiado
Sim, é possível, e existem algumas maneiras de financiar um imóvel que já foi financiado. A primeira possibilidade é fazer um refinanciamento do imóvel, já a segunda é por meio do Interveniente Quitante, chamado de IQ. Vamos conferir como funcionam esses dois processos abaixo:
O Refinanciamento de Imóvel já Financiado
O refinanciamento pode ocorrer em qualquer tipo de empréstimo, e, de maneira geral, tem a intenção de trocar uma linha de crédito menos vantajosa por uma que seja mais atrativa, com taxas de juros menores e até mesmo prazos mais longos para o pagamento. Os valores do refinanciamento variam de acordo com as regras de cada instituição financeira, podendo oferecer quantias entre R$ 30 mil até R$ 4 milhões de reais.
O refinanciamento funciona tal qual o crédito por garantia de imóvel, onde um imóvel é apresentado como garantia de um financiamento. Esse imóvel pode ser um imóvel quitado ou que ainda esteja no financiamento. O imóvel oferecido como garantia deve valer pelo menos R$ 150 mil reais.
O interessante dessa modalidade, é que ela irá proporcionar um valor emprestado que não possui contrapartida, ou seja, ele é livre e pode ser gasto da maneira que o cliente da instituição financeira achar melhor. Esse tipo de negociação é amplamente vantajosa, já que ela apresenta taxas de juros bem menores que as outras modalidades de crédito existentes no mercado.
É possível refinanciar um imóvel que ainda não está quitado, ou seja, usar o mesmo como garantia do empréstimo que será feito. No entanto, é necessário processar o saldo devedor, onde o cálculo é feito descontando juros e multas, dessa forma, quando a instituição financeira for oferecer o empréstimo, junto dele será ofertado o valor total para se pagar o primeiro financiamento do imóvel. Esse processo pode ser considerado vantajoso por quem está passando por dificuldades para quitar o financiamento do seu imóvel.
Dessa forma, esse procedimento funciona de maneira similar a ideia de financiar um imóvel que já está financiado, já que a dívida do primeiro financiamento será substituída pela da segunda negociação realizada, além disso, os valores do novo acordo serão mais atrativos que os encontrados no primeiro.
Para realizar o refinanciamento de um imóvel já financiado, é necessário entrar em contato com uma empresa especializada que realiza esse tipo de processo. Normalmente as instituições financeiras contam com simuladores online para agilizar o procedimento, onde é possível analisar os valores bem como as condições do empréstimo.
Interveniente Quitante (IQ) – Financiamento Imobiliário Ativo
O financiamento imobiliário ativo consiste naquele financiamento de imóvel que foi comprado pelo atual proprietário por financiamento, que ainda não está completamente quitado, ou seja, ainda há saldo devedor naquela transação.
É possível realizar um procedimento entre instituições financeiras chamado Interveniente Quitante (IQ), que se apresenta como um procedimento bem comum na área imobiliária e de financiamentos.
O Interveniente Quitante funciona da seguinte forma: o comprador informa para a instituição financeira na qual ele está pedindo o novo financiamento, que o seu imóvel já está em um processo de financiamento, servindo como sua garantia. A instituição irá então solicitar algumas informações, tais como o saldo devedor, e o comprador irá requisitar ao vendedor do imóvel que ele repasse as informações necessárias, ele irá buscar essas respostas junto a instituição financeira na qual o imóvel está financiado.
Quando a instituição financeira receber todas as informações necessárias do solicitante do novo financiamento, ela irá analisar se a transação é viável, ou não. Caso a resposta seja positiva, a nova instituição financeira irá quitar o antigo financiamento e irá fazer um novo.
É importante destacar que esse procedimento não consiste em uma transferência de financiamento, e sim em um novo financiamento onde ocorre a oferta de um novo crédito, que será usado para quitar o financiamento do vendedor.
Também vale lembrar que, como o comprador está fazendo um novo financiamento, ele irá passar por todos os procedimentos seguidos pela instituição financeira para a concessão de crédito, tais como análise do seu crédito pessoal, sua capacidade de pagar o novo financiamento bem como as condições e documentação do imóvel. O crédito só será concedido caso todos os pré-requisitos sejam atendidos pelo comprador.
Como o Interveniente Quitante consiste em um novo financiamento, o comprador precisa ter consciência de que ele não irá pagar o mesmo valor nas prestações do imóvel que o seu vendedor em seu antigo financiamento. Muito provavelmente as parcelas serão em um valor bem mais elevado, principalmente se o método de amortização utilizado for aqueles no qual a parcela vai decrescendo com o tempo, ou seja, como o vendedor já pagava há alguns anos, ele já estava em um valor menor.
Alguns detalhes sobre o Interveniente Quitante?
- Quais são as regras desse procedimento: uma das principais regras é a de que o saldo devedor necessita ser menor que o valor financiado, afinal, a instituição financeira irá quitar o primeiro financiamento. Caso o saldo devedor seja maior, a diferença deve ser quitada pelo vendedor, deixando uma margem do valor financiado para possíveis ajustes. O vendedor, que consiste no contratante do primeiro financiamento, deve estar disposto a interagir com o banco, tanto o que ele fez o financiamento como o que o comprador está utilizando, para que possa oferecer os documentos necessários e atender outras necessidades que surgirem.
- Quais instituições financeiras fazem o Interveniente Quitante: nem todas as instituições financeiras fazem esse tipo de transação, no entanto, a maioria das instituições financeiras tradicionais no país realizam a operação, além disso, ela também é feita pelas fintechs e outras companhias de finanças.
- Quais cuidados devem ser tomados: essa é a maneira legal de financiar um imóvel não quitado, dessa forma, o ideal é que procure instituições financeiras de confiança que o realizem para que todo o processo esteja dentro das leis. O interessado em comprar o imóvel deve avaliar as suas condições físicas, bem como as suas condições financeiras pessoais, para saber se conseguirá quitar a dívida que irá contrair.
- Quais as etapas do interveniente Quitante: uma das primeiras etapas é fazer a simulação do financiamento, depois, caso ela seja vantajosa para o comprador, ele irá contatar a instituição financeira que irá realizar a análise das condições do primeiro contrato e do perfil do novo comprador. Após a aprovação por parte da instituição financeira, será realizado o contrato de venda, onde o comprador e o vendedor devem assinar, nele serão apresentadas as novas condições do financiamento. Esse contrato é reconhecido no Cartório de Registro de Imóveis.
Como Não Financiar um Imóvel já Financiado?
Como Não Financiar um Imóvel já Financiado?
Algumas pessoas escolhem fazer um acordo informal para financiar um imóvel que já está em financiamento, dessa forma, o imóvel continua no nome do vendedor, e apenas será de posse do comprador quando o financiamento for inteiramente quitado e for passar o imóvel para outro dono. Esse tipo de procedimento não é legal, e pode acarretar em diversos problemas para ambas as partes e não deve ser realizado.
