O mercado do financiamento imobiliário cresceu muito nos últimos tempos, se tornando um tipo de modalidade de crédito que pode ser considerada comum entre a população brasileira. Também não é incomum algo levar a necessidade de que o imóvel financiado seja vendido, afinal, esse tipo de transação possui um longo prazo para ser quitada, o que pode fazer com que algumas pessoas que escolheram fazer um financiamento imobiliário se vejam obrigadas ou até mesmo julguem que é uma boa oportunidade passar tal imóvel para frente.
Algumas pesquisas apontam que cerca de 60% da população brasileira tem problemas de endividamento, entre as principais causas encontra-se o financiamento imobiliário, isso mostra que o desejo de vender um imóvel financiado é mais comum do que se imagina.
Na hora de promover esse novo negócio, pode surgir a dúvida, tanto para os vendedores como para os compradores, sobre quais procedimentos são tomados quando o imóvel está financiado, além disso, outra dúvida recorrente é se ele pode ser financiado novamente pelo novo comprador.
É Possível Financiar um Imóvel já Financiado?
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Financiar Imóvel Financiado
Sim, é possível, e existem algumas maneiras de financiar um imóvel que já foi financiado. A primeira possibilidade é fazer um refinanciamento do imóvel, já a segunda é por meio do Interveniente Quitante, chamado de IQ. Vamos conferir como funcionam esses dois processos abaixo:
O Refinanciamento de Imóvel já Financiado
O refinanciamento pode ocorrer em qualquer tipo de empréstimo, e, de maneira geral, tem a intenção de trocar uma linha de crédito menos vantajosa por uma que seja mais atrativa, com taxas de juros menores e até mesmo prazos mais longos para o pagamento. Os valores do refinanciamento variam de acordo com as regras de cada instituição financeira, podendo oferecer quantias entre R$ 30 mil até R$ 4 milhões de reais.
O refinanciamento funciona tal qual o crédito por garantia de imóvel, onde um imóvel é apresentado como garantia de um financiamento. Esse imóvel pode ser um imóvel quitado ou que ainda esteja no financiamento. O imóvel oferecido como garantia deve valer pelo menos R$ 150 mil reais.
O interessante dessa modalidade, é que ela irá proporcionar um valor emprestado que não possui contrapartida, ou seja, ele é livre e pode ser gasto da maneira que o cliente da instituição financeira achar melhor. Esse tipo de negociação é amplamente vantajosa, já que ela apresenta taxas de juros bem menores que as outras modalidades de crédito existentes no mercado.
É possível refinanciar um imóvel que ainda não está quitado, ou seja, usar o mesmo como garantia do empréstimo que será feito. No entanto, é necessário processar o saldo devedor, onde o cálculo é feito descontando juros e multas, dessa forma, quando a instituição financeira for oferecer o empréstimo, junto dele será ofertado o valor total para se pagar o primeiro financiamento do imóvel. Esse processo pode ser considerado vantajoso por quem está passando por dificuldades para quitar o financiamento do seu imóvel.
Dessa forma, esse procedimento funciona de maneira similar a ideia de financiar um imóvel que já está financiado, já que a dívida do primeiro financiamento será substituída pela da segunda negociação realizada, além disso, os valores do novo acordo serão mais atrativos que os encontrados no primeiro.
Para realizar o refinanciamento de um imóvel já financiado, é necessário entrar em contato com uma empresa especializada que realiza esse tipo de processo. Normalmente as instituições financeiras contam com simuladores online para agilizar o procedimento, onde é possível analisar os valores bem como as condições do empréstimo.
Interveniente Quitante (IQ) – Financiamento Imobiliário Ativo
O financiamento imobiliário ativo consiste naquele financiamento de imóvel que foi comprado pelo atual proprietário por financiamento, que ainda não está completamente quitado, ou seja, ainda há saldo devedor naquela transação.
É possível realizar um procedimento entre instituições financeiras chamado Interveniente Quitante (IQ), que se apresenta como um procedimento bem comum na área imobiliária e de financiamentos.
O Interveniente Quitante funciona da seguinte forma: o comprador informa para a instituição financeira na qual ele está pedindo o novo financiamento, que o seu imóvel já está em um processo de financiamento, servindo como sua garantia. A instituição irá então solicitar algumas informações, tais como o saldo devedor, e o comprador irá requisitar ao vendedor do imóvel que ele repasse as informações necessárias, ele irá buscar essas respostas junto a instituição financeira na qual o imóvel está financiado.
Quando a instituição financeira receber todas as informações necessárias do solicitante do novo financiamento, ela irá analisar se a transação é viável, ou não. Caso a resposta seja positiva, a nova instituição financeira irá quitar o antigo financiamento e irá fazer um novo.
É importante destacar que esse procedimento não consiste em uma transferência de financiamento, e sim em um novo financiamento onde ocorre a oferta de um novo crédito, que será usado para quitar o financiamento do vendedor.
Também vale lembrar que, como o comprador está fazendo um novo financiamento, ele irá passar por todos os procedimentos seguidos pela instituição financeira para a concessão de crédito, tais como análise do seu crédito pessoal, sua capacidade de pagar o novo financiamento bem como as condições e documentação do imóvel. O crédito só será concedido caso todos os pré-requisitos sejam atendidos pelo comprador.
Como o Interveniente Quitante consiste em um novo financiamento, o comprador precisa ter consciência de que ele não irá pagar o mesmo valor nas prestações do imóvel que o seu vendedor em seu antigo financiamento. Muito provavelmente as parcelas serão em um valor bem mais elevado, principalmente se o método de amortização utilizado for aqueles no qual a parcela vai decrescendo com o tempo, ou seja, como o vendedor já pagava há alguns anos, ele já estava em um valor menor.
Alguns detalhes sobre o Interveniente Quitante?
- Quais são as regras desse procedimento: uma das principais regras é a de que o saldo devedor necessita ser menor que o valor financiado, afinal, a instituição financeira irá quitar o primeiro financiamento. Caso o saldo devedor seja maior, a diferença deve ser quitada pelo vendedor, deixando uma margem do valor financiado para possíveis ajustes. O vendedor, que consiste no contratante do primeiro financiamento, deve estar disposto a interagir com o banco, tanto o que ele fez o financiamento como o que o comprador está utilizando, para que possa oferecer os documentos necessários e atender outras necessidades que surgirem.
- Quais instituições financeiras fazem o Interveniente Quitante: nem todas as instituições financeiras fazem esse tipo de transação, no entanto, a maioria das instituições financeiras tradicionais no país realizam a operação, além disso, ela também é feita pelas fintechs e outras companhias de finanças.
- Quais cuidados devem ser tomados: essa é a maneira legal de financiar um imóvel não quitado, dessa forma, o ideal é que procure instituições financeiras de confiança que o realizem para que todo o processo esteja dentro das leis. O interessado em comprar o imóvel deve avaliar as suas condições físicas, bem como as suas condições financeiras pessoais, para saber se conseguirá quitar a dívida que irá contrair.
- Quais as etapas do interveniente Quitante: uma das primeiras etapas é fazer a simulação do financiamento, depois, caso ela seja vantajosa para o comprador, ele irá contatar a instituição financeira que irá realizar a análise das condições do primeiro contrato e do perfil do novo comprador. Após a aprovação por parte da instituição financeira, será realizado o contrato de venda, onde o comprador e o vendedor devem assinar, nele serão apresentadas as novas condições do financiamento. Esse contrato é reconhecido no Cartório de Registro de Imóveis.
Como Não Financiar um Imóvel já Financiado?
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Como Não Financiar um Imóvel já Financiado?
Algumas pessoas escolhem fazer um acordo informal para financiar um imóvel que já está em financiamento, dessa forma, o imóvel continua no nome do vendedor, e apenas será de posse do comprador quando o financiamento for inteiramente quitado e for passar o imóvel para outro dono. Esse tipo de procedimento não é legal, e pode acarretar em diversos problemas para ambas as partes e não deve ser realizado.